Le décret tertiaire (Éco-Énergie Tertiaire) impose des objectifs de réduction de consommation d’énergie à tous les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m². Mais il ne tranche pas entre le propriétaire et le locataire. L’article R174-22 du Code de la construction précise que les deux sont assujettis. Il laisse aux parties la liberté de répartir les obligations entre elles.
En théorie, c’est de la souplesse contractuelle. En pratique, c’est un terrain miné.
Ce que dit le texte (et ce qu’il ne dit pas)
L’article R174-22 du Code de la construction désigne comme assujettis les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail. La formulation est volontairement large. Elle inclut les bailleurs institutionnels, les exploitants, les locataires commerciaux et les gestionnaires délégués.
Ce que le texte ne précise pas :
- Qui déclare sur OPERAT quand le bâtiment est en multi-locataires
- Qui finance les travaux de rénovation (enveloppe du bâtiment vs. aménagements intérieurs)
- Qui porte le risque de l’amende en cas de non-conformité (le propriétaire ? le locataire ? les deux ?)
- Comment répartir les consommations entre parties communes et privatives
Le bail vert : un outil, pas une solution
L’annexe environnementale, dite bail vert, est obligatoire pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces. Elle impose un échange d’informations entre bailleur et preneur : consommations d’énergie, d’eau, production de déchets, et un programme d’actions pour améliorer la performance environnementale.
Le bail vert est nécessaire mais pas suffisant. Il organise la transparence, pas la répartition des obligations du décret tertiaire. Un bail vert bien rédigé distingue :
- Les consommations relevant du bailleur (parties communes, systèmes centralisés : chauffage collectif, ascenseurs, éclairage des circulations)
- Les consommations relevant du preneur (éclairage privatif, équipements, usage bureautique)
- Les travaux relevant de l’enveloppe (isolation, menuiseries) vs. les travaux relevant de l’aménagement intérieur (éclairage LED, régulation locale)
Les 4 configurations courantes
1. Mono-locataire / bail triple net : le locataire porte l’essentiel des charges et des travaux. Le décret tertiaire est son problème. Mais le propriétaire reste co-assujetti. S’il vend le bâtiment, l’attestation OPERAT et la trajectoire le suivent.
2. Multi-locataires / syndic : chaque locataire gère ses parties privatives. Le syndic ou le bailleur gère les parties communes. La déclaration OPERAT doit être consolidée. Qui la fait ? Souvent personne.
3. Property management externalisé : le gestionnaire est mandaté par le propriétaire. Il a accès aux données, mais pas nécessairement au budget travaux. Il peut déclarer, mais pas agir.
4. Retail / centres commerciaux : le bailleur gère le mall et les parties communes, chaque enseigne gère sa cellule. Les consommations sont cloisonnées. Le périmètre OPERAT est le bâtiment entier, pas la cellule.
L’amende : qui paie ?
Les sanctions prévues par le décret tertiaire (amende de 7 500 euros, name and shame) s’appliquent aux assujettis. Comme le texte vise à la fois propriétaires et locataires, l’administration peut théoriquement poursuivre les deux.
En pratique, le propriétaire est le premier visé car c’est lui qui est identifié dans OPERAT comme déclarant principal. Mais un locataire qui refuse de communiquer ses données de consommation engage sa propre responsabilité.
La clause à ne pas oublier dans le bail : l’obligation de communication des données de consommation du preneur au bailleur, à fréquence mensuelle ou trimestrielle, dans un format exploitable.
Comment organiser la collaboration bailleur-locataire
Le décret tertiaire fonctionne si — et seulement si — bailleur et locataire partagent les données et co-construisent la trajectoire. Concrètement :
- Définir le périmètre OPERAT ensemble : quelles surfaces, quelles sous-catégories d’activité, quelle année de référence.
- Mettre en place un outil de collecte commun : la plateforme de suivi énergétique doit agréger les données du bailleur (compteurs généraux, parties communes) et du locataire (sous-comptage privatif).
- Formaliser la répartition des travaux dans le bail : qui finance l’isolation (bailleur), qui finance l’éclairage LED (locataire), qui finance la GTB (à négocier).
- Prévoir un comité énergie annuel : bailleur + locataire + gestionnaire, pour suivre la trajectoire et arbitrer les investissements.
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Pour aller plus loin sur les modulations : Moduler ses objectifs Décret Tertiaire en 2026
Ce qu’il faut retenir
- Propriétaire et locataire sont co-assujettis au décret tertiaire — Le texte ne tranche pas. C’est au bail de répartir les obligations.
- Le bail vert est nécessaire mais pas suffisant — Il organise la transparence. La répartition des travaux et des coûts doit être formalisée en complément.
- Sans partage de données, pas de conformité — La clause de communication mensuelle des consommations est la pièce maîtresse du dispositif.
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