Logement social

Comment innover au-delà du tout-rénovation?

10 bailleurs sociaux et experts partagent leurs pratiques en matière
d’efficacité énergétique et témoignent de la manière dont ils
optimisent les dépenses des bâtiments qu’ils ont à leur charge

Le tout-rénOvation n’est pas l’unique solution pour une meilleure performance énergétique

Thierry CHAMBON
Président
Energisme

Face aux défis de la transition énergétique, les acteurs du bâtiment sont amenés à trouver des nouveaux moyens pour réduire leurs consommations. Les bailleurs sociaux, qui ne font pas exception à la règle, doivent redoubler d’efforts. Certains ont déjà pris les devants en testant des solutions innovantes pour améliorer l’efficacité énergétique de leurs bâtiments et en particulier de la chaufferie. Leur organisation a été profondément revue : de nouveaux métiers ont été créés à l’image des responsables de performance énergétique, des équipements instrumentés sont apparus sur sites, les locataires ont été davantage sensibilisés. Mais surtout, l’économie d’énergie n’est plus synonyme « d’acheter moins cher » mais de « mieux consommer ». D’autres, conscients de ces enjeux, peinent encore à généraliser leurs expérimentations. Le « tout-rénovation » n’est pas l’unique solution pour une meilleure performance énergétique. Des technologies simples à implémenter sur sites sont à portée de main. Les bailleurs sociaux qui les adopteront pourront mieux remonter les données de la chaufferie et ainsi moins dépendre des opérateurs et donc mieux maîtriser leurs coûts et en faire bénéficier leurs locataires. En tant qu’éditeur de logiciels attentif à ce marché, il nous semblait important de regrouper les visions des acteurs du bâtiment en mettant l’accent sur les expériences des bailleurs sociaux qui ont, plus que jamais, besoin de s’adapter.

INTRODUCTION

Innover pour la performance énergétique.
Avec plus de 45% de l’énergie finale consommée en 2014, le bâtiment est le secteur le plus énergivore devant les transports (32,6%) et l’industrie (19,2%)*. Il n’est donc pas étonnant qu’il soit devenu une priorité pour les politiques à l’heure de la transition énergétique. En effet, depuis plusieurs années, les réglementations se sont multipliées en la matière, amplifiant à chaque fois les ambitions des précédentes. Une des plus marquantes, la loi du Grenelle de l’Environnement, votée en 2009, fixe des objectifs audacieux. Elle impose notamment de réduire les consommations d’énergie du parc des bâtiments existants d’au moins 38% d’ici à 2020 et d’atteindre le rythme de 400 000 rénovations complètes de logements chaque année. Les 4,7 millions de logements sociaux en France sont aussi concernés par cette vague de réhabilitation avec, par exemple, la réalisation de travaux sur les 800 000 bâtiments les plus énergivores. La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (LTEVC), publiée au Journal Officiel du 18 août 2015, comprend elle aussi un volet dédié au bâtiment. Comparé au Grenelle, les objectifs sont encore plus élevés : à partir de 2017, 500 000 logements devront être rénovés chaque année. Pour y parvenir, les bailleurs sociaux doivent diversifier leurs actions : construction de bâtiments neufs aux performances énergétiques et environnementales élevées, amélioration de l’efficacité énergétique des systèmes (chauffage, eau chaude sanitaire…) renforcement des dispositifs d’information aux consommateurs, déploiement des compteurs intelligents connectés…

Le chauffage, premier poste de dépenses.
Des investissements lourds, qui portent leurs fruits seulement à moyen terme. Lors de ses voeux pour l’année 2016, le président de la République, François Hollande, a annoncé vouloir accélérer la rénovation énergétique des logements sociaux, en débloquant 1,5 milliards d’euros. Ce montant, géré par la Caisse des Dépôts, financera un nouveau prêt créé au cours de l’année 2016 qui vise à soutenir les programmes de travaux. Un coup de pouce pour les bailleurs ? Oui mais contrairement aux croyances, le parc social français est relativement récent et fait l’objet d’un entretien régulier. Depuis 2007, plus de 280 000 logements ont été certifiés « BBC » (Bâtiment Basse Consommation), 33% du parc social est classé comme peu énergivore contre 14% des résidences principales. Le « tout-rénovation » n’est pas le seul levier d’investissement pour améliorer la performance énergétique et baisser la consommation énergétique. Les bailleurs cherchent aussi à rénover ou remplacer leurs équipements, et particulièrement la chaufferie. Le chauffage est en général le premier poste de dépenses sur une quittance et représente plus de 70% de la consommation d’énergie totale, selon l’Observatoire de la performance énergétique du logement social. « Pour diminuer le coût global de la facture, il faut donc impérativement travailler sur ces charges puisque le loyer d’un logement social est conventionné », explique Aziz Aouachira, chef du service pôle politique technique de Logirep.

Tester pour industrialiser
Historiquement, les bailleurs se sont souvent attachés à faire baisser les prix de l’énergie à l’achat. Certains privilégient toujours ce levier mais ont innové à l’image de Domaxis qui a créé avec des associations « l’achat groupé ». « Nous serons donc en capacité de proposer à tous nos locataires un abonnement individuel de chauffage plus intéressant que s’ils étaient allés voir seuls un fournisseur d’énergie sur le marché », précise Florence Bovet, responsable du service marchés, travaux et contrats chez Domaxis. D’autres bailleurs commencent à tester des solutions innovantes dans certains logements, en installant par exemple des capteurs ou des sondes de température connectées. Faute de financement, les acteurs du secteur restent au stade de l’expérimentation. La question de l’industrialisation est critique surtout pour un bailleur qui gère plusieurs dizaines de milliers de logements. Sans oublier qu’après l’installation, il faut prendre en compte le recrutement d’experts capables de remonter et d’analyser les données. Ronan Leroux, directeur outils et performance chez Idex, une société de services spécialisée dans l’efficacité énergétique, souligne que la donne est en train de changer : « Aujourd’hui, une sonde de température connectée coûte une centaine d’euros. C’est donc beaucoup plus abordable pour un bailleur ! » Alors que les technologies ont fait leur apparition sur le marché, la plupart des bailleurs doit maintenant trouver les bons arguments pour convaincre la direction générale de se lancer. La sélection d’interviews qui composent ce carnet d’expériences permet de mieux connaître le niveau de maturité des bailleurs sur la question.

*Source : Service de l’Observation et des Statistiques (SOeS), d’après les sources par énergie, Bilan énergie 2014

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Energisme accompagne à la mise en place d’engagements chiffrés et mesurables

Thierry CHAMBON
Président
Energisme

Fondée en 2004, Energisme édite des solutions logicielles et matérielles qui optimisent les dépenses d’énergie. Une offre, spécialement développée pour les chaufferies, fournit aux maîtres d’ouvrage des données en temps réel pour suivre, restituer, analyser et décrypter les consommations. La jeune entreprise, qui se définit comme un tiers de confiance, donne son éclairage sur les défis énergétiques auxquels doivent faire face les bailleurs sociaux.

En quoi Energisme est un acteur innovant dans le secteur du bâtiment ?
Nous assistons le client dans tous ses projets de mesures et de suivis énergétiques, de la simple gestion de ses factures au déploiement d’un dispositif de gestion de l’énergie multi-sites et multi-utilisateurs. Nous savons dialoguer directement avec les fournisseurs d’énergie pour récupérer les données. Nous disposons également d’un logiciel de reconnaissance des caractères pour intégrer automatiquement les données des factures numérisées par le client. Pour l’instrumentation, nous utilisons des capteurs exploités sous le réseau LoRa. Celui-ci nous permet de proposer des solutions plug and play à très faibles coûts. Enfin, notre coeur de métier est de proposer un portail de restitution et d’analyse des données en mode SAAS, accessible depuis tout terminal connecté. Notre plateforme se veut simple, ergonomique et pragmatique : elle s’adapte aux besoins et à la maturité énergétique.

Quel est le besoin principal des bailleurs pour améliorer la performance énergétique de leurs parcs ?
Aujourd’hui, la gestion patrimoniale des bailleurs sociaux a pris une nouvelle dimension, celle de l’énergie, ce volet est devenu incontournable, que ce soit dans le neuf ou la rénovation. Pour mettre en place une démarche vertueuse de gestion énergétique, le premier pas est la collecte de l’ensemble des données énergétiques disponibles : aussi bien les factures que les points de mesure, les automates, les systèmes de gestion technique centralisés… Ce n’est qu’en rassemblant toutes ces données qu’une vision complète et exhaustive du parc est possible. Mais cela ne suffit pas, il faut y ajouter de l’intelligence, c’est-à-dire des outils de data mining et de deep learning pour comprendre ces données, pouvoir les comparer avec d’autres données, les mettre en cohérence et perspective. Il y a donc d’abord la collecte et la visualisation des données. L’analyse est une couche supplémentaire développée conjointement avec nos clients, basée sur notre expérience et les besoins propres. Nous proposons une solution sur mesure.

Comment la collecte de données permet-elle de réduire les consommations d’énergie ?
Les bailleurs sociaux ont beaucoup de données : il existe plusieurs fournisseurs d’énergie, plusieurs mainteneurs ou exploitants, plusieurs types de facturations. Certains sites sont mêmes déjà pourvus de comptages énergétiques. Ils se retrouvent donc confrontés à divers documents dans leur format, leur taille, leur complexité. Nous automatisons les collectes d’information, via des flux web ou des reconnaissances de caractères. Ensuite, une fois les données centralisées, nos analyses permettent de mettre en évidence différentes dérives sur les contrats et les consommations. Quand vous pouvez visualiser et analyser vos données, les décisions sont plus pertinentes, tout comme les choix d’investissement ! Et en plus de prendre de meilleures décisions, vous économisez du temps. Pour une semaine de travail de cinq jours, le gérant met en moyenne trois jours à collecter les données, et deux à les analyser. Avec notre outil, les étapes de collecte, de centralisation et d’homogénéisation des données sont automatisées, et le bailleur a cinq jours pour se concentrer sur l’analyse et la prise de décision.

Quel est votre rôle dans un contrat de performance pris par les bailleurs ?
Souvent, les bailleurs sociaux mettent en place des contrats de performance énergétique avec leurs exploitants ou mainteneurs. Le principal problème, dans ce type de configuration, c’est d’avoir un référent qui mette tout le monde d’accord. Avec un tiers de confiance qui restitue les éléments chiffrés, cela devient beaucoup plus simple. Energisme accompagne à la mise en place d’engagements chiffrés et mesurables. Une fois validée par les deux parties, Energisme suit l’atteinte réelle des objectifs. Nous avons ainsi développé une application spécifique au suivi des installations de production et de distribution de chaleur. Notre plateforme sert alors de support et d’aide au jour le jour aux acteurs de l’efficacité (par l’envoi d’alerte en cas de dérive, par la mise à disposition d’outil de modélisation et de reporting) et de juge de paix à la fin de chaque cycle de facturation. Notre interface de gestion donne ainsi à tous les acteurs du bâtiment une vue objective et précise de la performance énergétique des sites exploités.

Le bailleur a-t-il à sa disposition d’autres outils pour l’efficacité énergétique de ses chaudières ?
Dans le cadre du suivi d’un contrat à intéressement, par exemple, les mainteneurs calculent la performance des équipements des bailleurs avec des ratios simples de type Kilowattheure/DJU, les ratios sont revus chaque année dans le meilleur des cas. Ces ratios réduisent la performance du chauffage à une seule cause, quand il en existe beaucoup d’autres ! Des travaux de performance énergétique entrepris par le bailleur ou la vacance importante d’appartements par exemple, ne doivent pas impacter le résultat du contrat de performance. Nos solutions permettent, avec des points de mesure judicieusement choisis, de délimiter les fonctions et périmètres de chacun. La complexité actuelle est qu’une économie d’énergie n’existe pas, elle n’est donc pas mesurable. C’est pourquoi nous mettons en place des modèles mathématiques pour les quantifier.

L’investissement, en termes d’instrumentation notamment, semble lourd…
Si les outils de modélisation demandent en effet une instrumentation supplémentaire, nous avons bien souvent un retour sur investissement immédiat par le redimensionnement des abonnements ou des contrats. Lorsque des travaux sont prévus, il existe des budgets, il est nécessaire d’allouer quelques pourcentages de celui-ci à la mesure énergétique. Celle ci permettra de quantifier les performances réelles atteintes et de maintenir un niveau d’exigence dans le temps. Si l’on ne peut pas mesurer l’efficacité de ces projets, les décisions suivantes seront toujours prises à l’aveuglette. Quand on investit dans une chaudière censée faire 115 % de rendement, on doit être capable de le vérifier ! La mesure fait donc partie des projets liés à l’énergie. Elle devrait donc s’intégrer sans mal dans le budget du gestionnaire. D’autant plus qu’elle ne représente que quelques pourcentages de ce budget.

Quel est l’impact sur le locataire ?
Si le bailleur social a la volonté de responsabiliser le locataire, il a les informations nécessaires. A partir du moment où il a installé le premier capteur, ces informations sont consultables directement sur la plateforme Energisme. En parallèle, un expert lui fera des recommandations personnalisées. Chez nos clients, nous avons mis les données liées à la maintenance et les températures de réseau de chauffage et d’eau chaude sanitaire à la disposition des gardiens. Quand les températures dérivent, ils peuvent prévenir immédiatement le mainteneur ! Un accès aux mêmes données pour chaque acteur du bâtiment donne mécaniquement plus de cohérence et d’efficacité à l’ensemble du projet. Le locataire bénéficie logiquement de toutes ces améliorations.

Une application pour suivre, analyser et comprendre les consommations de vos productions de chaleur

Clément METZGER
Responsable Efficacité Énergétique
Energisme

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Le Responsable Efficacité Energétique d’Energisme nous parle de « l’application Chaufferie », une application qui permet de suivre, analyser et comprendre la performance énergétique des systèmes de production de chaleur de vos bâtiments : alertes en cas de dérives, modélisation prédictive, comparaison entre plusieurs bâtiments… une variété de fonctionnalités pour adresser la totalité des besoins des parties prenantes.

Pourquoi créer une application spécifiquement dédiée aux chaufferies ?
Energisme a toujours développé ses services en partant d’un constat de terrain. C’est en échangeant avec les parties prenantes sur des projets et des problématiques qu’on arrive à savoir ce dont elles ont réellement besoin. L’application Chaufferie est donc le fruit d’un travail de recherche et d’enquête auprès des acteurs du bâtiment, le défi étant d’apporter une solution aussi complète que possible et qui permette une prise en main quasi-immédiate par l’ensemble des acteurs. Chez nous, cela est rendu possible par le travail conjoint d’experts en efficacité énergétique, de designers en expérience utilisateur et de data-scientists. Ces expertises se complètent en permettant la conception d’un outil pertinent, simple, et scalable (ndlr : qui puisse s’adapter à n’importe quel volume et type de données).

Comment se déroule le déploiement de ce service chez votre client ?
La première étape, c’est ce que nous appelons en interne la « pré-analyse ». C’est un premier audit des équipements sur site, du fonctionnement du bâtiment, des données déjà collectées par le client et potentiellement exploitables… Il s’agit de connaître la maturité énergétique du gestionnaire. C’est cette maturité qui dictera la marche à suivre : interfaçage avec les équipements déjà existants, plan de comptage pour installer de nouveaux équipements de mesure, formation des utilisateurs… L’application, elle, pourra s’adapter à toutes les situations. Que l’utilisateur veuille simplement centraliser ses données existantes (historiques de consommation, caractéristiques des équipements, etc…), suivre la performance en temps réel de ses chaudières instrumentées, ou utiliser des modèles statistiques pour évaluer la performance d’une rénovation énergétique, l’application le lui permettra.

Avez-vous des exemples de fonctionnalités de l’application ?
L’une des fonctionnalités de base, c’est le suivi de profils de consommation. Les capteurs que nous posons permettront par exemple à l’utilisateur de visualiser les températures de production de chauffage ou d’ECS. Avec ce premier outil, la maintenance préventive est améliorée : les anomalies sont identifiées dès leur survenue. La réglementation impose par exemple des températures limites sur le réseau ECS, nous mettons à disposition le suivi adéquat. Comparer les profils de consommation entre les différents sites est une seconde approche. En établissant des benchmarks énergétiques, l’utilisateur peut prioriser sa réflexion. Les actions de réhabilitation seront en fonction des performances énergétiques réelles. Après avoir instrumenté les entrées et sorties des chaufferies, l’application analyse les performances et offre des restitutions intelligentes et adaptées. Ainsi le propriétaire pourra apprécier le taux de charge ou la performance de ses équipements au cours du temps. Il connaitra l’intensité d’utilisation de ses chaudières et pourra redimensionner les corps de chauffe de façon adéquate s’il décide de les remplacer. La signature énergétique, elle, qualifiera la consommation en fonction des paramètres extérieurs (température et m3 d’ECS principalement). Elle est un outil très intéressant pour apprécier la bonne régulation mais aussi et surtout pour quantifier les économies d’énergie engendrées par une action. Quand un prestataire extérieur prend des engagements de performance vis-à-vis du propriétaire, par exemple 5% d’économies, il faut se doter d’outils pour les valider. Sinon comment peut-on s’assurer que les consommations ont baissé grâce à l’entreprise mandatée ? D’autres événements, indépendants de la prestation réalisée, peuvent faire varier les consommations : un comportement plus responsable de la part des locataires, une fréquentation qui baisse, des rénovations menées sur le bâti… Dans certains cas, l’efficacité de la prestation est largement surestimée par les gestionnaires, car ils n’ont pas intégré ces autres variables dans leur modèle. Et les intéressements touchés par les prestataires sur les économies réalisées ne sont pas toujours fondés. Avec la signature énergétique, le propriétaire connait donc la part de responsabilité du prestataire dans la réduction des consommations. Il est même capable de savoir ce que ses chaudières auraient consommé s’il avait décidé de ne rien changer. Dans le cadre d’un Contrat de Performance Énergétique, il a donc toutes les outils en main pour suivre, évaluer et juger les actions du prestataire.

Existe-t-il d’autres bénéfices avec la mise en place de votre solution sur les sites du gestionnaire ?

Une fois ses données existantes centralisées et ses chaufferies instrumentées, le propriétaire dispose d’un système complet de surveillance et d’amélioration de la performance énergétique et d’un outil d’aide à la décision pour la rénovation énergétique. Parce qu’il centralise la gestion de tous ses projets sur une seule et même interface, le gain de temps est plus que significatif. Il peut faire simultanément de la maintenance préventive et curative, ajuster ses contrats fournisseurs à sa consommation réelle, connaitre le rendement de ses équipements, impliquer les différents acteurs du bâtiment dans les projets qu’il met en place et améliorer les conditions de travail de ces acteurs tout en calculant le retour sur investissement des actions qu’il entreprend… Ses prises de décision sont facilitées, ses choix gagnent en pertinence et impactent la performance énergétique de son parc de façon pérenne et durable.

Expériences de spécialistes

Florence BOVET

Responsable du service marchés, travaux et contrats, Domaxis

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 Tristan HAMON

Responsable de la cellule énergie, 3F

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Nadège MAREUIL-MILLET

Responsable développement durable, Paris Habitat

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Frédéric COSQUER

Responsable énergie, ICF Habitat La sablière

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Arnaud THAMIN

Directeur maîtrise des charges et efficacité énergétique, Foncia

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Pierre BAUX

Associé-gérant, Sunquare

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Ronan LE ROUX

Directeur outils et performance, Idex

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Aziz AOUACHRIA

Chef du service pôle politique technique, Logirep

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Asterios RIZOS

Directeur du développement, Seine Ouest Habitat

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Clément METZGER

Responsable efficacité énergétique, Energisme

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Thierry CHAMBON

Président, Energisme

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